Legum Pacific ·
Suppose you book an under‑construction flat. You pay some money from your savings. The rest is paid directly to the builder by your bank under a tripartite loan. Years pass and the builder does not give possession. Who should get the refunded money?
कानून क्या कहता है?
भारतीय संविदा अधिनियम, 1872 (Indian Contract Act, 1872) और उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 (Consumer Protection Act, 2019) इस बात से रोकते हैं कि कोई पक्ष दूसरे के खर्च पर अन्यायपूर्ण फायदा ले ले। अगर बिल्डर कब्जा नहीं देता, तो खरीदार भुगतान की वापसी और हुए नुकसान का हर्जाना माँग सकता है।
जब खरीदार, बिल्डर और बैंक तीनों ट्रिपार्टाइट लोन एग्रीमेंट से जुड़े हों, तो दस्तावेज़ अक्सर यह तय करते हैं कि देरी होने पर क्या होगा। कोर्ट ऐसे कॉन्ट्रैक्ट के शब्द और यह देखेगी कि पैसा असल में खरीदार ने दिया था या लेंडर (बैंक) ने।
सुप्रीम कोर्ट ने क्या फैसला दिया?
मामला उस बेंच ने निपटाया जिसमें न्यायमूर्ति पामीदिघन्तम श्री नरसिंह और न्यायमूर्ति आलोक अराधे थे। कोर्ट ने कंज्यूमर फोरम (कमीशन) द्वारा पाए गए तथ्यों को रिकार्ड किया और तीन मुख्य बातें कही।
पहली, कोर्ट ने माना कि खरीदार (अपीलकर्ता) ने अपने फंड से कुल रु.1,27,34,726 ही दिए थे। बिक्री कीमत का बाकी हिस्सा बैंक ने बिल्डर को दे दिया था। अन्यायपूर्ण लाभ के सिद्धांत को लागू करते हुए कोर्ट ने कहा कि खरीदार को केवल वही रकम वापस मिलेगी जो उसने खुद दी। कोर्ट ने कमीशन को निर्देश दिया कि वह उस रकम को खरीदार को 12% प्रति वर्ष के साधारण ब्याज के साथ लौटाए, ब्याज प्रत्येक भुगतान की तारीख से लागू होगा। 12% की दर Agreement for Sale के Clause 24 से ली गई है, जो कहती है कि अगर खरीदार टर्मिनेट कर के रिफंड मांगे तो देरी पर यही नतीजा होगा।
दूसरी, कोर्ट ने खरीदार को रूपये 15,00,000 हर्जाना दिया। यह राशि खरीदार के किराये, मानसिक कष्ट और मुकदमे के खर्च के लिए पूर्ण और अंतिम निपटान बताई गई। कोर्ट ने समझाया कि अगर संपूर्ण रिफंड पर ब्याज दिया जाए और फिर अलग से बड़ा किराये का दावा भी मान लिया जाए तो वही नुकसान के लिए डबल रिकवरी हो सकती है। कोर्ट ने यह भी कहा कि खरीदार ने 2013 में रिफंड चुना था और बाद के बड़े किराये के दावे कमीशन के सामने ना तो दायर किए गए थे और ना ही साबित हुए।
तीसरी, बैंक की भूमिका पर कोर्ट ने कमीशन के खिलाफ बैंक के विरुद्ध सेवा में कमी (deficiency of service) के निष्कर्ष और बैंक के ऊपर मामूली रु.2,00,000 के आदेश को बरकरार रखा। कोर्ट ने रिकॉर्ड में नोट किया कि बैंक ने दावा किया कि उसके इंजीनियर साइट का निरीक्षण करते थे, पर कमीशन के सामने कोई निरीक्षण रिपोर्ट पेश नहीं हुई। कोर्ट ने कहा कि कमीशन का तथ्यात्मक निष्कर्ष रिकॉर्ड पर टिकाऊ है।
आखिर में, कोर्ट ने माना कि बैंक के पास लोन की वसूली के स्वतंत्र अधिकार हैं। कोर्ट ने कहा कि ये दावे अलग सिविल कार्यवाहियों में उठेंगे। बैंक के मुकदमे और हाई कोर्ट में चल रही अपील को यह तय करना है कि बैंक खरीदार से कितना वसूल सकती है। कमीशन के सामने बिल्डर द्वारा जमा की गई बाकी राशि को बैंक के दावे के नतीजे तक ब्याज‑वर्धित खाता में रखवाने का आदेश दिया गया।
आम लोगों के लिए अर्थ क्या है?
अगर आपने फ्लैट की कीमत का कुछ हिस्सा अपनी बचत से दिया है और बाकी बैंक ने ट्रिपार्टाइट लोन के तहत बिल्डर को दिया है, तो कंज्यूमर फोरम या कोर्ट यह देखेगी कि असल पैसा किसने भरा। अगर बिल्डर को अधिकांश पैसा बैंक ने दिया था, तो खरीदार को जो रिफंड होगा वह आमतौर पर केवल उस राशि तक ही सीमित होगा जो उसने खुद दी थी। बिक्री समझौते की कोई क्लॉज़ जो देरी पर ब्याज या मुआवजा निर्धारित करती है, उसका वजन होगा। जो दावे फोरम के सामने नहीं दायर या साबित हुए, उन्हें बाद में अपील में मानना मुश्किल हो सकता है।
बैंक के दावे का क्या हुआ?
कोर्ट ने बैंक के लोन वसूलने के अधिकार को अलग सिविल कार्यवाही में छोड़ दिया। यानी बैंक का मुकदमा और हाई कोर्ट में लंबित अपील अपने तथ्यों पर तय होंगे। कमीशन को निर्देश दिया गया कि जो शेष जमा राशि थी, उसे ब्याज देने वाले खाते में तब तक रखे जब तक बैंक का दावा अंतिम रूप से तय न हो जाए।
मुख्य बातें
- खरीदार को केवल उसने खुद दी हुई रकम लौटाने का आदेश: रु.1,27,34,726, प्रत्येक भुगतान की तारीख से 12% प्रति वर्ष साधारण ब्याज के साथ।
- कोर्ट ने रु.15,00,000 का हर्जाना दिया, जो किराया, मानसिक कष्ट और मुकदमे के खर्च के लिए माना गया।
- कमीशन का बैंक के खिलाफ सेवा में कमी का निष्कर्ष बरकरार रहा; बैंक के खिलाफ रु.2,00,000 का आदेश दिया गया।
- बैंक के अलग वसूली अधिकार लंबित सिविल कार्यवाही और अपील में तय होंगे।
- कोर्ट ने कमीशन को निर्देश दिया कि शेष जमा राशि को ब्याज‑वर्धित खाते में रखे रखें जब तक बैंक की अपील का निपटारा नहीं हो जाता।
स्रोत: Supreme Court of India (official judgment) (नए टैब में खुलता है) · Madhu Kudapa (Formerly Known As K. Madhusudhan Rao) v. M/s Lodha Healthy Constructions And Developer Private Limited & Anr., Civil Appeal No.8994 of 2022, 2026 INSC 1131